Оценка стоимости незавершенного строительства

Описание

Оценка в Угличе и в Угличском районе Ярославской области.

Специфическим объектом недвижимого имущества является объект незавершенный строительством. Несмотря на незавершенность строительства, данные объекты могут являться объектами различного рода сделок. Согласно российскому законодательству, неготовность здания или сооружения к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию не накладывает ограничения на распоряжение данных объектом - его можно реализовать как целиком, так и по частям.

Оценка незавершенного строительства профессиональными оценщиками определяет рыночную стоимость объекта сделки с учетом степени готовности.

Оценка данного типа недвижимости и индивидуальные характеристики конкретного недвижимого имущества оказывают существенное влияние на ее итоговую рыночную стоимость. Основными характеристиками, оказывающими существенное влияние на рыночную стоимость объекта, является местоположение, размер, назначение земельного участка, а также стадия строительства объекта.

Основной сложностью оценки «незавершенки» заключается в том, что объект оценки не готов к использованию по прямому назначению, в виду чего не может приносить доход. Кроме того, он требует дополнительных вложений (финансовых и временных) на завершение строительства. При этом информации в открытом доступе по реализации объектов, незавершенного строительства нет.

Неопределенность в размере требующихся инвестиций и времени ведет к разбросу определения величины стоимости объекта при его оценке. Усложняет процедуру и то обстоятельство, что незавершенный строительный объект может находиться в непростом юридическом положении. В частности, зачастую, как показывает практика работы нашей компании, права собственности на него, или иные права, могут оспариваться, или быть не оформлены надлежащим способом, а на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, или долевое разделение объекта не было урегулировано.

К осложнениям процедуры оценки можно отнести давний срок прекращения строительства. Это приводит к износу незавершенного объекта в большей мере, чем готовых. Как пример, можно привести отсутствие кровли, что влечет за собой усиленное воздействие влаги на внутренние элементы здания и разрушает их гораздо быстрее.

Вся эта специфика и определяет процедуру оценки и выбор методов расчета стоимости объекта незавершенного строительства. Прежде всего, оценщики нашей компании определяют состав объекта, существующие права на объект и их правообладателей, выясняют причины преждевременного прекращения строительства. Все это вместе взятое поможет определить наилучшее эффективное использование объекта в дальнейшем. Кроме того, детальный анализ причин остановки стройки предыдущим инвестором позволит оценщику учесть имевшие место риски в его расчетах и построить выводы на достоверном материале. Определение технический параметров объекта, степени износа, расчет стоимости ремонта износившихся частей и конструкций, технический и юридический анализ позволяют перейти к следующему этапу - определению варианта наилучшего использования объекта покупателем. В данном виде оценки – этот этап считается важнейшим, так как от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависят такие важные составляющие, как размер финансирования, требующегося для завершения строительства и стоимость объекта после его завершения и сдачи объекта в эксплуатацию.